北京四季度供地加速 全年土地收入有望创新高

　　在今年前三季度供地量创近10年最低之后，近日，北京土地市场开始发力，10月20日，北京市土地整理储备中心的网站上挂出了房山的两宗地，这只是未来一段时间将密集出让地块中的两宗，从10月20日至11月24日，一个月左右时间内，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，合计出让34宗土地。在中原地产首席分析师张大伟眼中，这是历史上最密集土地出让潮。他预计，这些土地中间或将有不少“地王”地块，30多宗地有望卖出880亿历史纪录。业内人士保守预计，也将有700亿元的土地收入。

　　北京密集推出30余宗地

　　据北京市土地整理储备中心的网站显示，目前等待出让的地块分布在朝阳、丰台、昌平、顺义、海淀、石景山、通州、平谷、门头沟、房山等诸多区域。

　　“此轮供地的一个特点就是分散供地，进入四季度，国土局一改往日在同一区域接连供地的方式，而是分布在北京的不同区域，其主要目的除了分散购地需求外，更多地是为了均衡未来北京商品房的供应区域，避免因商品房供应的过度集中，导致未来北京楼市滞销和一房难求两种市场现象并存局面的发生。今年虽然北京楼市销量回升，但房山依然库存高存、去化艰难，就是早期供地过度集中造成的后果。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

　　值得关注的是，在此轮供地中，不乏热点区域的地块。张大伟称，在未来一个月待售的土地中，预计将起码出现5-8宗地王，特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破之前的区域纪录。

　　另据了解，朝阳常营区域上一次出让宅地还早在2011年，而昌平新城上一次出让宅地也是在2012年。郭毅表示，这些久未供地的区域经过几年发展周边交通条件、生活配套已逐步完善成熟，几年的市场空窗期也令购房需求相对集中，再推新地开发完成后的市场前景较为乐观，也利于地块的顺利出让。

　　全年土地收入有望创新高

　　事实上，今年以来，一线城市的地价不断攀升，甚至地价超过所在区域的房价也成为常态。在此背景下，业内预计，密集出让的土地将为北京的土地收入贡献力量。

　　中原地产研究部统计数据显示，这34宗土地合计起价达到了628.0917亿，其中有7宗土地的起价就超过了30亿，最高的丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块，以及丰台区南苑乡槐房村和新宫村 1404-657、 659、1401-607地块起价分别达到了55.6亿、57.3亿。按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地的最后成交有望达到880亿左右。

　　张大伟告诉记者，年内累计土地成交额有望突破2000亿，按照目前已经成交的1065亿叠加未来的34宗土地成交，如果在12月再有部分土地出让，全年有望成交历史首次突破2000亿。

　　前三季度供应创10年最低

　　和近期的密集推地不同，今年的前三季度，供地量创下了近10年最低。

　　据亚豪机构统计显示，2015年1-9月，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应278.62公顷住宅用地，创自2006年以来近10年新低。前三季度，北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%。

　　郭毅认为，土地供应量决定着未来的商品住宅供应量，也决定着未来北京的居住人口承载量，在控制人口规模的大背景下，除确保民生住房的保障房、自住房的用地供应以外，减少商品住宅用地的供给也成为分流人口的一种策略，北京商品住宅的供地量因此而大大压缩。但是，供地量减少的直接后果是地价高企，土地成本的倒逼，北京将因此豪宅遍地。供地不足的另一个后果是造成商品房市场供应的急剧下滑，楼市新一轮的供需矛盾由此发轫，最终的结局仍然是房价上涨。

　　对于年底的集中推地，郭毅表示，开发商手中的商品住宅在经过今年的快速去化后，库存已大幅消减，年末补充土地储备的意愿大增，国土部门因此集中推地，一方面满足房企购地需求，另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面，从而达到平抑地价的目的。