豪宅混战加剧 房企推差异化策略突围

　　“豪宅元年”名不虚传，从今年入市项目特征来看，高端项目比重越来越大，北京五环房价进入6万时代，四环进入10万时代。随着豪宅项目的陆续入市，豪宅市场的竞争加剧。寻求差异化，成为豪宅突围的重点。日前，金隅推出旗下高端项目金玉府，以人文生态豪宅的差异化定位，精准定位市场真实需求，还未入市就引起业界强烈关注。

　　豪宅混战加剧

　　受地价高企的影响，豪宅市场频繁“添丁”。近年来孙河、东坝以及大兴、丰台区域的地块楼面价5万+已成常态。在高企的楼面价之下，顶级豪宅进入混战时代。

　　相关的统计显示，在今年北京的纯新盘中，预计单价超过10万元/平米的有15个，报价在6万元/平米以上的超过40个。

　　顶豪住宅混战之下，供需错位的异化也在显现。从供应上看，顶级高端客群的不定性和稀少性，使得顶豪项目不容易寻觅客户。从需求角度说，对于有资金实力的改善性高端购房人来说，顶豪总价过高，尤其是对于北京西边的高端置业需求来说，动辄三五百平米的户型过于浪费空间。

　　从成交情况来看，虽然顶豪是上半年市场舆论关注的焦点，但从成交套数和成交占比来讲，单价10万+以上的产品更多是吸引眼球，总价800万-1000万左右的改善型豪宅一直是市场成交主力。中原机构的统计数据也显示，2015年1-8月，1000万以下的总价产品在豪宅市场成交套数上仍占主力。

　　金隅推出人文生态豪宅

　　“一方面是购房人在呼唤更合理的功能空间；一方面是公寓豪宅或别墅豪宅在深入研究客群，锁定城市中坚力量。解除过分奢华的负担，户型面积的缩小优化的人文豪宅，成为大势所趋。”业内人士认为。

　　基于对市场的研究，金隅嘉业回归海淀首个豪宅项目——金玉府对户型和总价都有明确的针对性。“金玉府主力产品面积以135平米的全家庭型改善户型为主，总价总体处于千万以下。室内三居通透设计，约135平方米的面积与4.5米客厅，让每个家庭都能享受到比较舒服的空间。”金玉府项目总监李玉平表示。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，这种纯粹三居室的均质平层豪宅社区并不多见，因为很多项豪宅项目往往是高低配，可能面临复杂的物业状况。金玉府的居住人群相对比较纯粹，社会地位和经济水平更加接近，这也是人文豪宅特色之一。

　　“交通、生态、教育、医疗四类资源，豪宅都必须具备”，中国豪宅研究院院长朱晓红认为，金玉府受到青睐最主要缘于它的城市资源、文化资源、教育资源、科技资源等一系列功能。

　　稀缺性引关注

　　事实上，由于北京土地供应的稀缺，丰台、孙河等区域豪宅项目层出不穷。不过，作为传统改善型产品的热销区，海淀有着其他区域无可比拟的优质资源与成熟度，其在售优质项目单价更是超过10万元。

　　以西四环为主的“黄金四环”，更是成为了海淀为数不多的最后机会。张大伟指出，从海淀的稀缺度来说，金玉府位置可以称之为最佳的豪宅所在。

　　北京房协秘书长陈志也表示，金玉府最大的价值之一是地段优，现在看到的相对还不错的一些产品，基本上都是五环外，但金玉府却靠近西四环，纵观全北京楼市也堪称稀缺之地。

　　据了解，金玉府不仅十园环抱，紧邻60万平米水上公园，有独特的生态优势，更突出的是教育资源。对购买海淀区楼盘的客户来说，最大的认可点自然是优质海淀教育资源。金玉府采取了“先学后宅”的房地产开发模式，被认为是豪宅人文复兴的一大金牌亮点。在项目推出之前，已经正式签约十一学校，并完全沿用总校的教学思想和教育体制，确保教学质量。项目周边还有立新幼儿园、首师大附属小学等知名学校，可谓是北京市少有的海淀名校12年无忧教育体系。在业内人士看来，由于金玉府的地段和产品的价值复合优势，尤其是对人文豪宅的精准定位，金玉府将开创海淀甚至北京人文豪宅市场的新格局。

　　京华时报记者 桂瑰