时代访谈|专访单伟彪：路劲的平衡术

在地产江湖中，除了地产大佬们在商业世界里的挥斥方遒之外，亦流传着不少他们私下里的兴趣爱好，如花样年总裁潘军痴迷唱歌，雅居乐董事局主席陈卓林独爱粤剧，及今典集团董事长张宝全喜爱画画等。不过，与上述大佬们钟爱文艺爱好不同，路劲集团联席主席单伟彪却钟情于桥牌长达50年。

　　“彪哥”的松弛哲学

 

桥牌是一种竞技性强、逻辑性高的智力性项目，打法种类繁多，通常为两人对两人的四人牌戏。从中学初次接触桥牌开始，桥牌便陪伴了单伟彪50年。在他眼里，桥牌就像一个抽象的人生。

 

“桥牌的输赢中有10%—20%的运气成分来决定，它很像现实中你可能做对一件事，但最后赢家不一定是你，可如果100次里有20次都做对了，最后肯定会赢一部分。另外，要学会接受失败，有的时候不一定是你的错，失败就失败了，再往前走就好，这也是桥牌教会我的东西。”

   

 

或许正是桥牌带来的坦然的得失心，单伟彪身上有一种企业家少有的从容和淡定。与他交流过程中，亲切随和、热情健谈是他留给别人最大的印象。在公司内部，员工都亲切的称呼他为“彪哥”。不过，谈到他与其哥哥单伟豹共同领携的路劲地产时，他又能字字珠玑，思维敏捷提出真知灼见。

 

张弛有度的平衡术

 

路劲地产的母公司为路劲基建，主要从事公路投资和发展，是业内赫赫有名的“公路王”。2003年，路劲正式跨入房地产行业，由于香港楼市的繁荣，地价随着房价水涨船高，初步涉足房地产市场的路劲选择将战场设置在内地。2004年，路劲成功购入广州隽悦园项目地块，正式进军内地市场。

 

如今的路劲地产已成为一家专注于国内住宅地产的房地产公司。由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《2017年中国房地产开发企业500强以及外资房地产开发企业10强》排名中，路劲地产位列外资房地产开发企业榜首。

 

 

不过，另一个事实是，在作为港企的路劲进击内地市场之外，有不少香港地产商却选择在内地做减法。

 

单伟彪表示，在内地做地产的香港企业中，我们是一个比较特殊的例子。有些香港地产商在收缩，因为他们感觉在香港做一个项目跟内地做10个项目差不多，觉得不值得。另外，香港地产商从70年代起经历了很多次起落，他们更愿意控制风险，把负债率控制在20%、30%左右。内地情况不一样，现在的内地跟香港90年代差不多，去年TOP10的房企负债率大都在80%左右。

 

作为一家始终坚持在内地发展的港企，面对内地房企的凶猛竞争环境，路劲也在平衡企业风险和规模化发展之间做选择，路劲把自己的杠杆安全区设置在内地开发商和香港开发商两者之间。

 

 

单伟彪坦言，“在负债率方面，我们不像内地企业这么进取，也做不到香港地产商20%的杠杆，更倾向在这之间做平衡。毕竟内地对规模的要求还是比较看重，尤其银行业看重这个方面，企业不发展到一定规模真的做不下去，所以我们这两三年节奏也变快了些，过去两年拿地都比较进取。”

 

变与不变间的发展逻辑

 

近两年，路劲地产正通过积极的、远超历年的拿地速度使企业进入快速发展的新周期。

 

2016年，路劲新获15幅地块，总量约270万平方米，新增楼面面积近乎当年销售面积的两倍。2017年，先后于香港、广东、江苏、山东、浙江、天津等地取得近20个项目，土储大幅提高。

 

值得注意的是， 过去两年，路劲地产明显加大了项目合作力度和范围，分别与平安不动产、中交地产、雅居乐、金辉地产等诸多房企联合获取项目或进行股权合作。

 

单伟彪表示，对于企业来说，如果纯靠资本金增长，每年增长15%就很了不起，事实上任何一家企业资本金增加不可能长期超过每年15%，因为它赚不了这么多，所以要通过合作的方式来做，或者通过分期付款方式，减轻财务负担。

 

除了拿地节奏加快，拿地方式变化之外，路劲也在房地产主业外尝试着其他的转型和突破。

 

单伟彪表示，路劲这两年一直在做新的尝试，一是成立地产基金，通过多样的投资渠道为资金找出路，另一方面也在考虑做养老服务，为此也去日本，美国考察过，但具体是什么形式还不能确定，未来会先在一年之内在几个城市做试点，看效果如何。

 

以下为中国网地产独家访谈：

 

Q: 2017年是房地产市场的转折之年，怎么看待2018年的房地产市场表现及楼市调控带来的影响？

 

A:“房住不炒”的政策2018年肯定会继续下去，对于房地产商2018年是有挑战性的一年，大的开发商拿地节奏会放慢，对小的开发商压力更大。在这种形势下，未来几年房价上涨趋势肯定会慢很多，一线城市的上涨节奏也会变慢。

 

Q: 2018年已经过去2个月了，国家统计局数据显示，目前一线城市的房价是32个月以来出现的首次负增长，怎么看这个形势对于房企的影响？

 

A: 对于企业而言，我估计不用10年真正剩下的房企就100家了。这个情况在香港也曾经很明显，香港70年代也是上百家的开发商，到现在看数得上的10家左右，当然内地面积大很多。另一方面，小的开发商贷不了款，贷款利息、成本都偏高，再加上小开发商自身项目少，未来小的开发商要不被收购，要不选择跟人合作，否则就生存不了。所以我估计内地大概100家左右房企，在未来几年可能占比达90%以上。

 

Q: 最近“两会”召开，房地产税又成为大家热议的话题，怎么看待房地产税的实施？

 

A: 房地产税从立法到执行我估计最快要三年时间。房地产税也不是新鲜的事物，其他国家也在做，只是程度不一样而已。我觉得长期来看房地产税的实施是必须的，难在什么时候才执行，进程应该怎么做，这个比较难把控，而且国内情况特别复杂，不同的城市有不同的情况。能不能同一个政策全部实施，也是比较有挑战性。

 

Q: 房地产市场从增量市场逐渐转向存量与增量并存的市场，怎么思考在当下企业转型的方向和方法？

 

A: 现在很多房企已经开始转型, 有的走租赁市场，有的做商业市场，这是一个未来趋势。作为房企而言，当然需要适应市场的需求，但是任何一个企业擅长的是一两项，不可能什么都擅长，什么都擅长这就是不擅长。在国外，没有任何一个地产商把所有的项目都包揽，肯定要找专业机构来配合做才行。