长租公寓进入“洗牌期”，风控合规成行业趋势

　　9月18日，由中国首席法务官研究院、法大大联合主办的“大租赁产业格局下长租公寓行业的合规发展与金融创新——地产法务专场研讨沙龙”在深圳举行，众多房企法务和公寓平台代表参会，从如何利用数字化赋能机遇、提升内部运营管理效率、合规金融创新等角度，共议长租公寓行业的法律风险及规避，以此推动行业发展。
 
　　去年十九大后，“购租并举”“租售同权”等新政名词一度刷屏，平抑了房价的同时带动了租金的上涨，长租公寓由此迎来发展元年，在资本市场的表现可谓“春风得意马蹄疾”。但很快，人们便被“迷了眼”——今年8月开始，一线城市房租疯涨、首家长租公寓暴雷、甲醛门等新闻事件引爆舆论焦点，甚至有媒体疾呼长租公寓迎来“至暗时刻”。
 
　　对此，深圳市公寓租赁行业协会副会长、乐乎公寓深圳公司总经理王池认为，中国房屋租赁行业始终存在市场、政策和资本方面的红利，属于长租公寓的“诗和远方”才刚刚开始。相关数据显示，中国有13.7亿人口，1.68亿租赁人口，2016年租金GMV（成交总额）1.2万亿元。作为对比，日本有1.2亿人口，3400万租赁人口，租金GMV约7200亿。国内住房自有率的下降和租金开支占比的提升，可预见长租公寓的长期空间达5万亿。因此标准化、差异化、智能化、服务化是行业打造未来的方向和标准。
 
　　中国房屋租赁行业在规模化发展的过程中，势必会面对如何提升运营效率、控制经营风险的两大难题。以作为交易基础契约保障的合同为例，过往的纸质签约形式，抛开手续繁、文件多、周期长等效率问题，和无法匹配新型用户群体“消费升级”需求的问题，其最关键的弊端在于风控：纸质合同与普通的电子协议，极易被篡改和伪造，由此关于“萝卜章”和合同纠纷的事件近年也愈发高频。“通过实名认证、防篡改和第三方取时等技术，电子合同可以实现合同的线上全生命周期管理，充分确保电子合同在生成、流转以及储存过程中的安全。”法大大联合创始人兼首席法务官梅臻律师表示，通过法律科技，法大大电子合同目前已为龙湖冠寓、巴乐兔、乐乎公寓等多个长租公寓品牌赋能，提升信用管理能力。
 
　　数据显示，2017年深圳地区总租金规模达到683亿元，集中式品牌公寓2.5万间，机构化占比2.7%，由此长租公寓的机构化和品质化空间巨大。以法大大为代表的第三方电子合同平台固然可以助力行业的合规进程，但全国近1.7亿租户可能面临的风险，又可否防范于未然？深圳高朋律师事务所合伙人李克峻建议，租房时应尽可能直接与拥有房屋产权的长租运营商/业主，或规模较大、运行规范的无房屋产权的长租运营商签约，同时注意“一押一付、零押一付”的条件，平台是否硬性要求办理租房贷款，以及贷款利率/手续费等事项，此外应及时保存相关记录和文件，以便维权之需。
 
　　据悉，截至今年8月，一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家，国内体量前十大城市的租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍，行业万亿前景的背后，风控与合规的基石已露出水面。